Jak probíhá stavební dozor při revitalizaci bytového domu (TDI vs. ADI)

8. 12. 2025
Rekonstrukce

Při revitalizaci bytového domu je kontrola kvality jedním z nejdůležitějších prvků celého procesu.
Výbor SVJ však často tápe v tom, jaká je role technického dozoru investora (TDI) a autorského dozoru projektanta (ADI), kdy jsou potřeba a co přesně dělají.

Správné nastavení dozorů:

  • zvyšuje kvalitu prací,
  • minimalizuje chyby,
  • zabraňuje vícenákladům,
  • chrání SVJ před riziky,
  • zajišťuje dodržení projektu a norem.

Tento článek detailně vysvětluje, jak TDI a ADI fungují a proč je důležité je mít oba.

1. Co je technický dozor investora (TDI)

TDI je odborník, který háji zájmy SVJ.
Kontroluje stavební práce tak, aby odpovídaly projektu, technologickým postupům a smlouvě.

Úkoly TDI:

  • kontrola kvality prací,
  • kontrola technologických postupů,
  • kontrola použitých materiálů,
  • přítomnost u skrytých prací,
  • kontrola souladu s projektovou dokumentací,
  • vedení kontrolních dnů,
  • kontrola stavebního deníku,
  • řešení závad,
  • doporučení k opravám,
  • kontrola harmonogramu,
  • kontrola fakturace,
  • zastupování SVJ při jednání.

TDI je „oko vlastníků“ na stavbě.
Bez něj je proces revitalizace vysoce rizikový.

2. Co je autorský dozor projektanta (ADI)

Autorský dozor provádí projektant, který vytvořil projektovou dokumentaci.

Úkoly ADI:

  • dohlíží, aby se stavba prováděla přesně podle projektu,
  • řeší technické dotazy dodavatele,
  • potvrzuje technologické postupy,
  • řeší detaily, které v projektu nejsou jasné,
  • navrhuje úpravy v případě nutnosti,
  • zodpovídá za správnost projektového řešení.

ADI nehlídá kvalitu provedení – to je práce TDI.

Jeho úkolem je zajistit, že se projekt dodrží, případně odborně upraví, pokud je nutné.

3. TDI vs. ADI – klíčové rozdíly

Funkce TDI – technický dozor investora ADI – autorský dozor projektanta
Zastupuje SVJ Projektanta
Kontroluje Kvalitu provedení Dodržení projektu
Odpovědnost Technická kvalita stavby Správnost projektového řešení
Řeší Chyby dodavatele Úpravy projektové dokumentace
Přítomnost u kontrol Pravidelně Podle potřeby
Cíl Ochrana investora (SVJ) Ochrana projektu

Důležité:

👉 TDI a ADI se doplňují.
Jeden nemůže nahradit druhého.

4. Jak probíhá spolupráce TDI a ADI

Správně nastavená spolupráce vypadá takto:

✔ Projektant (ADI) vysvětluje projekt dodavateli.

✔ TDI kontroluje, zda dodavatel pracuje správně.

✔ ADI řeší detaily a technické výjimky.

✔ TDI hlídá kvalitní provedení změn.

✔ V případě problému komunikují oba – TDI i ADI.

Výbor SVJ tak má jistotu, že:

  • projekt je proveden správně,
  • nedochází k chybným úpravám,
  • stavební firma nemůže obcházet postupy.

5. Jak často mají TDI a ADI docházet na stavbu

TDI: pravidelně

Obvykle 1× týdně nebo dle stavu stavby.
U skrytých prací i častěji.

ADI: dle potřeby

Pokud:

  • dodavatel potřebuje upřesnění detailu,
  • je nutné provést změnu,
  • projednávají se zásadní technologie,
  • vznikne nejasnost v projektové dokumentaci.

Běžná frekvence ADI: 1× za 2–4 týdny, plus dle aktuálních potřeb.

6. Co hrozí, pokud SVJ nemá TDI nebo ADI

❌ Bez TDI:

  • chyby ve stavebních postupech,
  • nedodržení technologických časů,
  • použití levnějších materiálů,
  • skryté vady,
  • zhoršená životnost konstrukcí,
  • budoucí problémy s reklamacemi.

❌ Bez ADI:

  • nedořešené detaily projektu,
  • chybná interpretace projektové dokumentace,
  • neschválené změny,
  • technické kolize,
  • zbytečné vícepráce.

7. Jaké dokumenty musí TDI a ADI vést

TDI vede:

  • zápisy z kontrolních dnů,
  • fotodokumentaci,
  • protokoly o skrytých pracích,
  • kontrolu stavebního deníku.

ADI vede:

  • záznamy o projektových změnách,
  • technické stanovisko,
  • výklad projektové dokumentace.

Tyto dokumenty chrání SVJ při případných reklamacích nebo sporech s dodavatelem.

8. Jak má být spolupráce nastavena ve smlouvě

Ve smlouvě musí být uvedeno:

Pro TDI:

  • rozsah kontrol,
  • povinnost být u skrytých prací,
  • počet kontrolních dnů,
  • povinnost vést dokumentaci,
  • odpovědnost za odborné stanovisko.

Pro ADI:

  • povinnost reagovat na požadavky TDI a dodavatele,
  • počet návštěv stavby,
  • povinnost kontrolovat technické detaily,
  • odpovědnost za správnost změn projektu.

Závěr

Technický dozor investora (TDI) a autorský dozor projektanta (ADI) jsou dvě role, které se vzájemně doplňují a společně zajišťují:

  • kvalitu prací,
  • dodržení projektu,
  • technologickou správnost,
  • ochranu investice SVJ.

Bez kvalitního dozoru vznikají chyby, prodlení, vícenáklady a technické problémy, které mohou trvat roky.

Správně nastavený dozor je investice, která se zaplatí hned první den stavby.

← Zpět na všechny články

Podobné články